ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำไปด้วย แต่ในยามตกต่ำ เราอาจเคยได้ยินมีผู้เสนอว่า เราควรส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดมีงานทำและฟื้นฟูเศรษฐกิจในที่สุด
คำพูดเช่นนี้ย่อมไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงแน่ เพราะอสังหา-ริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยอง คนเราจะซื้อก็ต่อเมื่อเรามีเงินทองเหลือเฟือ ในยามตกต่ำคนที่ซื้ออย่างเป็นมืออาชีพก็คงมีเพียงนักเก็งกำไรที่ชาญฉลาดและรู้ว่า ราคาทรัพย์สินในยามนั้นตกต่ำสุดขีด สมควรช้อนซื้อไว้ เป็นต้น
ความจริงก็คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจ และเศรษฐกิจต่างหากเป็นตัวนำอสังหาริมทรัพย์
2. เปลี่ยนแปลงช้า
อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่หุ้น การเปลี่ยนแปลงราคาทั้งในแง่บวกและลบจะช้ากว่า การแปลงเป็นเงินก็ยิ่งลำบาก จะสังเกตได้ว่า ภายหลังลดค่าเงินบาทวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 ราคาหุ้นดิ่งเหว เศรษฐกิจหยุดชะงัก แต่ก็ยังมีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ อีกเป็นจำนวนมาก (เพราะได้เตรียมการเปิดตัวไว้ก่อนแล้ว จึงไม่สามารถหยุดได้ทัน) ดังนั้นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความเสี่ยงกว่าการฝากเงินในธนาคาร แต่หากพิจารณาว่าถือครองแล้วใช้สอยได้ด้วยก็จะคุ้มค่าได้
3. เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน
ถ้าประเทศใดมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวมาก ก็แสดงว่าถึงความเท่าเทียมในการจัดสรรทรัพยากร การที่ประชาชนถือครองทรัพย์สินเช่นนี้ ก่อให้เกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของประเทศมากขึ้น
ในกรณีของประชาชนทั่วไป อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยองในแง่ที่ว่าสามารถใช้แสดงความมั่งคั่งของตนเองได้ แต่อสังหาริมทรัพย์แม้จะแย่กว่าในแง่ที่แปลงเป็นเงินได้ยากหรือช้ากว่า แต่ก็สามารถใช้ประโยชน์ไปในตัวด้วย จึงไม่ได้มีแต่มูลค่าในการแลกเปลี่ยน แต่ยังมีมูลค่าในการใช้สอยอีกด้วย
ถ้าประเทศใดมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวมาก ก็แสดงว่าถึงความเท่าเทียมในการจัดสรรทรัพยากร การที่ประชาชนถือครองทรัพย์สินเช่นนี้ ก่อให้เกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของประเทศมากขึ้น
ในกรณีของประชาชนทั่วไป อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยองในแง่ที่ว่าสามารถใช้แสดงความมั่งคั่งของตนเองได้ แต่อสังหาริมทรัพย์แม้จะแย่กว่าในแง่ที่แปลงเป็นเงินได้ยากหรือช้ากว่า แต่ก็สามารถใช้ประโยชน์ไปในตัวด้วย จึงไม่ได้มีแต่มูลค่าในการแลกเปลี่ยน แต่ยังมีมูลค่าในการใช้สอยอีกด้วย
4. ใช้เพื่อคนในประเทศเป็นสำคัญ
อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็คือบ้านพักอาศัย ซึ่งคนที่จะใช้สอยส่วนใหญ่ก็คือ ชาวบ้านทั่วไป ต่างชาติจะมาลงทุนให้คนไทยเช่าก็คงลำบาก สู้ไปลงทุนด้านหุ้นหรืออย่างอื่นคงคุ้มค่ากว่า ดังนั้นการคิดจะขายอสังหา-ริมทรัพย์ให้คนต่างชาติจึงเป็นไปได้ค่อนข้างยาก
5. ไม่มีใครครองตลาดได้
ในกรณีสินค้าอุปโภค-บริโภค เช่น น้ำอัดลม คงสามารถครอบงำตลาดได้ แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจทำได้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยสำรวจพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 10% ที่เหลือกระจัดกระจายทั่วไป
ในกรณีสินค้าอุปโภค-บริโภค เช่น น้ำอัดลม คงสามารถครอบงำตลาดได้ แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจทำได้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยสำรวจพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 10% ที่เหลือกระจัดกระจายทั่วไป
6. มีวัฏจักรที่แน่ชัด
เช่นเดียวกับธุรกิจทั่วไป อสังหาริมทรัพย์มียุคที่แน่ชัดคือ ยุคเฟื่องฟูหรือ “บูม” ยุคชะลอตัว ยุคตกต่ำ และยุคฟื้นฟู รอบวัฏจักรหนึ่ง ๆ กินเวลาประมาณ 10 ปี ตัวอย่างเช่น พอเศรษฐกิจขยายตัว ความต้องการสินค้ามีมากขึ้น โรงงานก็ขยายตัว ซื้อที่ดิน สร้างโรงงานและสั่งเครื่องจักรเพิ่ม และแน่นอน กำลังการผลิตใหม่ที่วางแผนไว้ก็ต้องเผื่อให้สูงขึ้น และพอขยายตัวไปแล้ว ก็คงต้องหยุดสักพัก จนกว่ากำลังการผลิตจะถึงขีดต้องเพิ่มขึ้นอีก ก็จะมีการขยายตัวอีกครั้งหนึ่ง
ขอบคุณสาระดีๆ จาก...http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market273.htm
