ราคาที่ดินจะเปลี่ยนไปอย่างไรตามร่างผังเมืองใหม่

คุณวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส           "ฮือฮา" กันอย่างมากในขณะนี้ก็คงเป็นประเด็นผังเมืองฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีข้อกำหนดที่ดู "พิลึกกึกกือ" อยู่บ้างในสายตาของนักลงทุน และที่สำคัญก็คือข้อกำหนดการใช้ที่ดินใหม่ในร่างผังเมืองรวมส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มหรือลดอย่างไรบ้าง เมื่อเร็ว ๆ นี้ ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย (thaiappraisal.org) ก็ได้จัดเสวนาเรื่องนี้ ผมจึงทำกรณีศึกษามาให้ท่านได้ทราบไว้ในที่นี้               ความจริงตัวแปรที่จะส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงราคาตลาดของที่ดินตามร่างผังเมืองใหม่มีสองตัวแปร คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR: Floor Area Ratio) และอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร (OSR: Open Space Ratio) ซึ่งทั้งสองตัวแปรจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ เช่น               1. พื้นที่ ย.3 (สีเหลือง) ได้แก่ ดอนเมือง วัชรพล สายไหม รามอินทรา มีนบุรี สุขาภิบาล 3 สวนหลวง ประเวศ หนองแขม และภาษีเจริญ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท โดยจะมีการบังคับใช้ FAR 1.5 เท่า และ OSR ร้อยละ 25 สำหรับการสร้างทาวน์เฮาส์หรือตึกแถวตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป               ดังนั้นจะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น ตึกแถว 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 35 ตรว. ดังนั้นจะใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 94 และถ้ามาพิจารณาในเรื่องของราคาขาย พบว่า ราคาขายเดิมอยู่ในราคา1,800,000 บาท แต่ราคาขายใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 2,310,000 บาท ดังนั้นราคาขายจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 ทั้งที่ขนาด ที่ดินเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 94               ในทำนองเดียวกันถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.7 ตรว. ดังนั้นจะใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 48 ถ้ามาพิจารณาในเรื่องของราคาขาย พบว่า ราคาขายเดิมอยู่ในราคา 1,500,000 บาท แต่ราคาขายใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 1,761,000 บาท ดังนั้นราคาขายจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 แต่ทั้งนี้พื้นที่ ย.3 ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เขตชั้นนอก โดยทั่วไปจึงไม่นิยมสร้างทาวน์เฮาส์ 3-4 ชั้น ในความเป็นจริงจึงอาจจะไม่กระทบในส่วนนี้มากนัก               2. พื้นที่ ย.4 (สีเหลือง) ได้แก่ หลักสี่ บางเขน เกษตร-นวมินทร์ ประดิษฐ์มนูธรรม นวลจันทร์ นวมินทร์ เสรีไทย และศรีนครินทร์ตะวันตก จะมีการบังคับใช้ FAR 2 เท่า และ OSR ร้อยละ 20 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น การสร้างตึกแถวตั้งแต่ 4 ชั้น จากเดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.3 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็นต้น               ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 20 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 ถ้ามาพิจารณาในส่วนของอาคารประเภทหอพัก (ขนาดอาคารไม่เกิน 2,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 160 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 250 ตรว. ส่งผลให้ค่าเช่าหอพักจากเดิมเดือนละ 2,000 บาท เพิ่มเป็นเดือนละไม่ต่ำกว่า 2,280 บาท เป็นต้น               และถ้าเป็นอาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) ราคาเดิม 25,000 บาท/ตรม. แต่ราคาใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 32,905 บาท/ตรม. นั่นคือราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 32 ทั้งที่ราคาที่ดินสำหรับการสร้างโครงการนี้เพิ่มสูงถึงร้อยละ 188 ซึ่งสาเหตุที่ราคาขายไม่เพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงนั้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินของการก่อสร้างโดยทั่วไปจะน้อยกว่าค่าก่อสร้างเสมอ               3. พื้นที่ ย.5 (สีส้ม) ได้แก่ ตลาดมีนบุรี สวนสยาม เกษตร งามวงศ์วาน วงศ์สว่าง บางแวก และบางมด จะมีการบังคับใช้ FAR 3 เท่า และ OSR ร้อยละ 15 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 938 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 27,500 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 32,449 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 เป็นต้น               4. พื้นที่ ย.6 (สีส้ม) ได้แก่ ตลาดบางกะปิ อ่อนนุช อุดมสุข บางนา และเอกชัย จะมีการบังคับใช้ FAR 3.5 เท่า และ OSR ร้อยละ 12 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 715 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 30,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 33,973 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 เป็นต้น               5. พื้นที่ ย.7 (สีส้ม) ได้แก่ คลองตัน เพชรบุรี พระราม 9 บางจาก และพระโขนง จะมีการบังคับใช้ FAR 4 เท่า และ OSR ร้อยละ 10 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 1,125 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 35,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 38,933 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 เป็นต้น               6. พื้นที่ ย.8 (สีน้ำตาล) ได้แก่ บางซื่อ บางพลัด และปิ่นเกล้า จะมีการบังคับใช้ FAR 5 เท่า และ OSR ร้อยละ 8 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 900 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 40,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 42,251 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เป็นต้น               ประเด็นอยู่ที่ว่า ราคาขายที่ต้องสูงขึ้นเพราะต้องใช้ที่ดินมากขึ้นตามผังเมืองใหม่นั้น อาจจะไม่สามารถขายได้สูงขึ้นเป็นสัดส่วนตามต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น และถ้าต้องลดราคาลงมา ส่วนที่ต้องลดก็คือราคาที่ดิน เพราะค่าก่อสร้างคงจะตายตัวอยู่แล้ว               ต่อไปจะมาพิจารณาถึงการประมาณการราคาที่ดินตามร่างผังเมืองใหม่ในย่านชั้นในของเมือง (CBD: Central Business District) สามารถสรุปเป็นตารางได้ดังนี้

ทำเล ชื่อทำเล ผังเมืองใหม่ ราคาที่ดินเดิม เปลี่ยนแปลง ร้อยละ ราคาที่ดินใหม่ ประเภท FAR (เท่า) OSR (ร้อยละ) บาท CBD สีลม พ.5 10 3 400,000.00 เท่าเดิม 0 400,000.00 พระราม3-คลองเตย พ.4 8 4 150,000.00 ลดลง 24 114,566.33 พระราม3-สะพานแขวน ย.9-ย.10 6-8 5-6.5 150,000.00 ลดลง 27 108,965.29 เพลินจิต-ราชประสงค์ พ.5 10 3 350,000.00 เท่าเดิม 0 350,000.00 สุขุมวิทช่วงต้น พ.4 8 4 200,000.00 ลดลง 24 152,755.10 พหลโยธินช่วงต้น ย.10 8 5 200,000.00 ลดลง 14 171,688.62 อโศก พ.4 8 4 200,000.00 ลดลง 24 152,755.10 สมมติฐาน คือ ราคาขายเท่าเดิม เนื้อที่เท่าเดิม แต่ก่อสร้างได้น้อยลง               จากตารางจะเห็นได้ว่า ตามร่างผังเมืองใหม่มีผลทำให้ราคาที่ดินลดลงในบางพื้นที่ เนื่องจาก FAR มีค่าลดลง จึงสามารถทำการก่อสร้างพื้นที่ได้น้อยลงเช่นกัน รวมทั้งยังมีข้อกำหนดของ OSR ที่เข้ามาควบคุมด้วย เช่น ในย่านพระราม 3 - สะพานแขวน พบว่า FAR มีค่าลดลงเป็น 6 - 8 เท่า และ OSR ร้อยละ 5 - 6.5 ทำให้ราคาที่ดินจากเดิม 150,000 บาท/ตรว. ลดลงเป็น 108,965.29 บาท/ตรว. หรือลดลงร้อยละ 27 เป็นต้น และถึงแม้ว่าราคาที่ดินในย่านนี้จะลดลงเพียงใด แต่ในความเป็นจริงที่พบได้ คือ ที่ดินที่ติดถนนในย่านนี้ปัจจุบันแทบไม่มีพื้นที่ว่างให้สามารถทำการซื้อขายกันได้แล้ว แต่ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ติดถนน ก็จะมีเหลืออยู่บ้างพอสมควร               ทั้งหมดที่กล่าวนี้ เป็นตัวเลขประมาณการที่ได้จากการคำนวณตามข้อกำหนดของ FAR และ OSR ตามร่างผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ โดยไม่ได้นำกลไกตลาดเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะสามารถทำให้ทุกท่านได้มองเห็นภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงราคาขายโครงการและราคาที่ดินหากจะมีการบังคับใช้ตามร่างผังเมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้น ทั้งนี้เพื่อให้สามารถนำข้อมูลเหล่านี้ไปใช้เป็นประโยชน์ต่อไปได้ ขอบคุณสาระดีๆจาก http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market21.htm

  

ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์

1. เป็นตัวแปรตาม
          ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำไปด้วย แต่ในยามตกต่ำ เราอาจเคยได้ยินมีผู้เสนอว่า เราควรส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดมีงานทำและฟื้นฟูเศรษฐกิจในที่สุด
          คำพูดเช่นนี้ย่อมไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงแน่ เพราะอสังหา-ริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยอง คนเราจะซื้อก็ต่อเมื่อเรามีเงินทองเหลือเฟือ ในยามตกต่ำคนที่ซื้ออย่างเป็นมืออาชีพก็คงมีเพียงนักเก็งกำไรที่ชาญฉลาดและรู้ว่า ราคาทรัพย์สินในยามนั้นตกต่ำสุดขีด สมควรช้อนซื้อไว้ เป็นต้น
          ความจริงก็คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจ และเศรษฐกิจต่างหากเป็นตัวนำอสังหาริมทรัพย์


2. เปลี่ยนแปลงช้า

          อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่หุ้น การเปลี่ยนแปลงราคาทั้งในแง่บวกและลบจะช้ากว่า การแปลงเป็นเงินก็ยิ่งลำบาก จะสังเกตได้ว่า ภายหลังลดค่าเงินบาทวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 ราคาหุ้นดิ่งเหว เศรษฐกิจหยุดชะงัก แต่ก็ยังมีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ อีกเป็นจำนวนมาก (เพราะได้เตรียมการเปิดตัวไว้ก่อนแล้ว จึงไม่สามารถหยุดได้ทัน) ดังนั้นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความเสี่ยงกว่าการฝากเงินในธนาคาร แต่หากพิจารณาว่าถือครองแล้วใช้สอยได้ด้วยก็จะคุ้มค่าได้ 

3. เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน
          ถ้าประเทศใดมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวมาก ก็แสดงว่าถึงความเท่าเทียมในการจัดสรรทรัพยากร การที่ประชาชนถือครองทรัพย์สินเช่นนี้ ก่อให้เกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของประเทศมากขึ้น
          ในกรณีของประชาชนทั่วไป อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยองในแง่ที่ว่าสามารถใช้แสดงความมั่งคั่งของตนเองได้ แต่อสังหาริมทรัพย์แม้จะแย่กว่าในแง่ที่แปลงเป็นเงินได้ยากหรือช้ากว่า แต่ก็สามารถใช้ประโยชน์ไปในตัวด้วย จึงไม่ได้มีแต่มูลค่าในการแลกเปลี่ยน แต่ยังมีมูลค่าในการใช้สอยอีกด้วย

 4. ใช้เพื่อคนในประเทศเป็นสำคัญ

          อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็คือบ้านพักอาศัย ซึ่งคนที่จะใช้สอยส่วนใหญ่ก็คือ ชาวบ้านทั่วไป ต่างชาติจะมาลงทุนให้คนไทยเช่าก็คงลำบาก สู้ไปลงทุนด้านหุ้นหรืออย่างอื่นคงคุ้มค่ากว่า ดังนั้นการคิดจะขายอสังหา-ริมทรัพย์ให้คนต่างชาติจึงเป็นไปได้ค่อนข้างยาก

5. ไม่มีใครครองตลาดได้
          ในกรณีสินค้าอุปโภค-บริโภค เช่น น้ำอัดลม คงสามารถครอบงำตลาดได้ แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจทำได้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยสำรวจพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 10% ที่เหลือกระจัดกระจายทั่วไป

6. มีวัฏจักรที่แน่ชัด

          เช่นเดียวกับธุรกิจทั่วไป อสังหาริมทรัพย์มียุคที่แน่ชัดคือ ยุคเฟื่องฟูหรือ “บูม” ยุคชะลอตัว ยุคตกต่ำ และยุคฟื้นฟู รอบวัฏจักรหนึ่ง ๆ กินเวลาประมาณ 10 ปี ตัวอย่างเช่น พอเศรษฐกิจขยายตัว ความต้องการสินค้ามีมากขึ้น โรงงานก็ขยายตัว ซื้อที่ดิน สร้างโรงงานและสั่งเครื่องจักรเพิ่ม และแน่นอน กำลังการผลิตใหม่ที่วางแผนไว้ก็ต้องเผื่อให้สูงขึ้น และพอขยายตัวไปแล้ว ก็คงต้องหยุดสักพัก จนกว่ากำลังการผลิตจะถึงขีดต้องเพิ่มขึ้นอีก ก็จะมีการขยายตัวอีกครั้งหนึ่ง

ขอบคุณสาระดีๆ จาก...http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market273.htm

รู้ให้ทัน กลโกงเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน II

ต่อ...
คำแนะนำการซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร
     1. ควรเลือกซื้อบ้านและที่ดิน เฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น
     2. ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
     3. ควรตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการ สาธารณะต่าง ๆ เช่น ถนน สโมสร สนามเด็กเล่น สวนหย่อม โรงเรียนอนุบาล ฯลฯ ว่าตรงกับคำโฆษณาหรือไม่
     4. ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงชอบด้วยกฎหมาย
     5. การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้าน ระวังผู้ขายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียม ภาษีอากรโดยโอนขายให้เฉพาะที่ดินไม่ขายบ้านและท่านจะได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง
     6. ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องทำนุบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวง
     1. เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย
     2. อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเอง โดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกัน อาจเป็นโฉนดปลอม
     3. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นอาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้
     4. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้
     5. ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดินควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน
     6. อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก
     7. การซื้อที่ดิน ควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร
     8. หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียน และที่ดิน
     9. การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน ท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยัง สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้
     10. ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
     11. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนน และสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

ทำอย่างไรที่ดินของท่านจึงจะปลอดภัยจากผู้ทุจริต
     1. ไม่มอบโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้อื่น
     2. อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความให้ครบถ้วน
     3. ควรไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่ เกี่ยวกับที่ดินของท่านอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง 

อีกอย่างที่สำคัญ กาลเวลาผ่านไปตามยุคสมัย มิจฉาชีพก็มักมีวิธีการใหม่ๆมาหลอกล่อกัน ยังไงก็ขอให้ทุกท่านๆคอยดูติดตามข่าวสารต่างๆให้มากๆ เพื่อจะได้รู้เท่าทันกลโกงต่างๆที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน อาศัย สื่อเป็นตัวช่วย

ที่มาของข้อมูล: ThaiAppraisal

ขอบคุณสาระดีๆ จาก...http://www.thaihomeonline.com/home-buyers-guide/29 %E0%B8%A3%E0%B8%B9%E0%B9%
89%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B8%97%E0%B8%B1%E0%B8%99%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B9%82%E0%B8%81%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%81%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%A2%E0%B8%A7%E0%B8%81%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99--.html

รู้ให้ทัน กลโกงเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน I

           ที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยที่จำเป็นอย่างยิ่งของมนุษย์อย่างเราท่านทั้งหลาย เพราะเป็นทั้งที่อยู่อาศัยที่ประกอบการนำมาหากินหรือทำกิจกรรมต่าง ๆ การจะมีที่ดินสักแปลงใช่ว่าเป็นเรื่องง่ายดาย เพราะบางคนกว่าจะซื้อที่ดินได้แต่ละแปลงอาจต้องอดทนเก็บเงินมาทั้งชีวิต เนื่องจากปัจจุบันที่ดินหรือบ้านล้วนมีราคาแพงเกินกว่าที่จะเสี่ยง

ฉะนั้น การจะเลือกซื้อจำต้องตรวจสอบรายละเอียด หรือหาข้อมูลจนเพียงพอที่จะตัดสินใจ หากไม่มีการตรวจสอบอาจเกิดข้อผิดพลาด ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสีย อาจเสียทั้งเวลา เสียเงิน เสียทอง เสียความรู้สึก หรืออาจเป็นคดีความกันได้ สำหรับกลโกงต่าง ๆ ในการซื้อขายที่ดินหรือบ้าน เท่าที่พอจะประมวลได้เป็น ตัวอย่างเพื่อใช้เป็นอุทาหรณ์ หรือใช้เป็นข้อเตือนใจเพื่อจะได้ระมัดระวังในการพิจารณาเลือกซื้อ เช่น

          1) กรณีซื้อที่ดินขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่า ผู้ที่นำที่ดินมาขายให้นั้น ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้ขาย หรือจากโครงการ แทบจะไม่มี หรือมีแต่ก็น้อยกว่ารายที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง ฉะนั้น ก่อนจะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรจะตรวจสอบโดยการสอบถามผู้ขายว่าได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้ว ก็ควรขอดูหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรรและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตก่อน เพราะอาจจะถูกผู้ขายหลอกลวงได้ และเมื่อตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือแปลงที่มีความประสงค์จะซื้อที่ผู้ขายระบุไว้นั้น ถูกต้องตรงกับแผนผังโครงการหรือไม่ เพราะหากผู้ขายระบุหรือผู้ขายชี้แปลงในที่ดินไม่ถูกต้องกับในแผนผัง ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินแล้ว และมีการก่อสร้างบ้านอาจทำให้เกิดความเสียหาย เพราะปลูกสร้างบ้านผิดแปลง โดยไปปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งมีปัญหาต่าง ๆ ติดตามมามากมาย

          2) สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่จะขายหรือไม่เพราะเคยเกิดกรณีที่ผู้ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อมีการจ่ายเงินครบแล้วผู้ซื้อกลับไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา เป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลมานักต่อนักแล้ว

          3) ตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เนื่องจากหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมาว่า สัญญา ที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผลของสัญญาทั้ง 2 มีผลต่างกันในเรื่องการผิดนัด หากเห็นว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่ควรจะซื้อที่ดินแปลงนั้น

          4) กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ เพราะผู้ขายบางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากร โดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย ทำให้เดือดร้อนภายหลัง

ต่อ...

ประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และการลงทุน

1. บ้านเดี่ยว (Single-Family  Home) เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุด มีลักษณะเป็นบ้านที่ตั้งอยู่เดี่ยว ๆ มีเนื้อที่กว้างขวาง รั้วรอบเขตที่ดิน  ได้บรรยากาศความเป็นส่วนตัว ไม่ถูกรบกวนจากเพื่อนบ้าน 
2. บ้านแฝด (Twin Home) มีลักษณะคล้ายบ้านเดี่ยว แต่มีผนังร่วมกันกับบ้านข้างเคียงด้านใดด้านหนึ่งเพียงด้านเดียว ส่วนอีกด้านเป็นพื้นที่ว่าง
3. ทาวน์เฮ้าส์ (Town house) เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมที่ตั้งอยู่ในเขตชุมชนเมือง มีลักษณะอาคารติดชิดเป็นแถว ๆ เนื้อที่ไม่มากนักประมาณ 16 – 20 ตรว.โดยมีเนื้อที่บริเวณด้านหน้าเป็นที่จอดรถ และด้านหลังเป็นส่วนโล่งลานซักล้างหรือห้องครัว
4. อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว (Shop House) เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมในเขตชุมชนเมือง นอกจากจะใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยแล้ว ชั้นล่างยังสามารถใช้ประโยชน์เพื่อพาณิชยกรรมการค้าได้อีกด้วย
5. ห้องชุดพักอาศัย-ห้องชุดสำนักงาน หรือคอนโดมิเนียม (Condominium) หรืออาคารชุดที่มีหลายชั้น และแบ่งเป็นหลาย ๆ ห้อง ส่วนมากมักจะตั้งอยู่ในเขตชุมชนเมือง การคมนาคมสะดวก ผู้ซื้อจะมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ,ลิฟท์,ทางเดินส่วนกลางหน้าห้องชุด เป็นต้น ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง
6. ที่ดินเปล่า (Land)
7. โกดัง-โรงงาน (Factory,Industrial) เพื่อใช้ประโยชน์ในกระบวนการผลิตสินค้าอุตสาหกรรม,เก็บสินค้า ส่วนใหญ่จะมีพื้นที่มาก 

หอพัก-อพาร์ทเม้นท์ (Apartment) เป็นที่อยู่อาศัยที่มีหลายชั้น และแบ่งเป้นหลาย ๆ ห้อง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เช่า






ขอบคุณสาระดีๆ จาก...http://www.condoandapartment.com/catalog.php?idp=19

การประเมินราคาบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย

          เป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Property Valuation) ซึ่งหมายถึง กระบวนการในการวิเคราะห์มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินเปล่า คอนโดมิเนียม อย่างละเอียดรอบคอบและมีเหตุผล เพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสม โดยทำการตรวจสอบสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน(ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง), วิเคราะห์ตรวจสอบทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน-สภาพแวดล้อมโดยรอบ ตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวก ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ผังเมือง,การเวนคืน,การรอนสิทธิ์,การอายัด,การตรวจสอบสิทธิ์ในการถือครองที่ดินตามกฎหมาย,การตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ที่มีของทรัพย์สิน, การตรวจสอบสภาพและความสะดวกของทางเข้า-ออก, การตรวจสอบสิทธิ์ของทางเข้า-ออกตามกฎหมาย, การสืบค้นและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสมของทรัพย์สิน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการกำหนดราคาซื้อ-ขาย การตีราคาบ้านว่าควรจะซื้อ-ขายในราคาเท่าใด หรือเพื่อใช้เป็นหลักประกันในการปล่อยสินเชื่อ และกำหนดวงเงินสินเชื่อ ซึ่งการประเมินราคาสามารถนำไปใช้ในกิจกรรมต่างๆ ได้ดังต่อไปนี้

1. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในกิจกรรมการซื้อ การขาย การตีราคาแลกเปลี่ยน 
2. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน เช่น นำไปจำนอง , พิจารณาวงเงินกู้ 
3. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการจ่ายเงินชดเชย เช่น กรณีที่มีการเวนคืนที่ดิน 
4. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นแนวทางในการเก็บภาษี หรือกำหนดราคาประเมินราชการ 
5. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการบันทึกบัญชี 
6. การประเมินราคา เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประมาณค่าเช่า เป็นต้น

          ซึ่งมูลค่าที่ประเมินราคานั้น อาจจะไม่ใช่ราคาที่ซื้อ-ขาย โดยอาจจะสูงกว่า เท่ากัน หรือต่ำกว่าราคาซื้อขายก็ได้ เนื่องจากมูลคาที่ประเมินราคานั้น ไม่อิงกับกระแส และภาวะอารมณ์ของผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่จะเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวตามปัจจัยพื้นฐาน, ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน และตามสภาวะเศรษฐกิจโดยมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินราคามีองค์ประกอบดังนี้

1. ผู้ซื้อและผู้ขายพึงพอใจ และเต็มใจที่จะซื้อ,ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ 
2. ความเหมาะสมของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นราคาที่เหมาะสมในการซื้อขาย ที่เวลาอันเหมาะสมตามสภาวะเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาที่ประเมินราคานั้น ๆ 
3. ผู้ซื้อและผู้ขายมีความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มากพอ และมีความรอบคอบ เพื่อเหตุผลในการตัดสินใจซื้อขาย ทั้งสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน,ทำเลที่ตั้ง-สภาพแวดล้อม,ผลกระทบทางกฎหมาย และตามความต้องการ (Demand & Supply) ในสภาพตลาดปกติทั่ว ๆ ไป 

การซื้อ-ขาย เกิดขึ้นอย่างยุติธรรม ไม่มีการข่มขู่บังคับ-ผลประโยชน์เกี่ยวข้อง หรืออิทธิพลใด ๆ




ขอบคุณสาระดีๆ : http://www.condoandapartment.com/catalog.php?idp=25

ความหมายของคำว่า "อสังหาริมทรัพย์"

1. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 บัญญัติว่า อันว่า “อสังหาริมทรัพย์” ได้แก่ ที่ดินกับทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย  จากบทบัญญัติดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์ จึงประกอบด้วย

               1.1. ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1)

               1.2. ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็นต้น

               1.3. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวดทราย  ซึ่งมีอยู่ตามธรรมชาติ หรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนของพื้นดินตามธรรมชาติ

1.4. สิทธิ์ทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอมสิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์   สิทธิครอบครอง หมายถึง สิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์

2. อสังหาริมทรัพย์จะต้องมีเจ้าของเสมอ  โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์ในราชอาณาจักรประเภทที่ดินทั้งหมดถือเป็นกรรมสิทธิ์รัฐ โดยเฉพาะสาธารณสมบัติ ถนนหลวง ลำคลอง แม่น้ำ ภูเขา ป่าสงวน ซึ่งรัฐได้เปิดโอกาสให้เอกชนเข้าถือครองหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

                2.1. อสังหาริมทรัพย์ที่เอกชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่รัฐออกโฉนดให้แก่บุคคลเพื่อแสดงว่าบุคคลเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น นอกจากนี้ ได้แก่ อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่เอกชนได้ปลูกสร้างขึ้น ไม่ว่าจะปลูกสร้างบนที่ดินที่ตนเองเป็นเจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์หรือไม่ก็ตาม

                2.2. อสังหาริมทรัพย์ที่เอกชนมีสิทธิครอบครอง ได้แก่ ที่ดินที่รัฐเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าจับจองถือครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดินนั้น โดยรัฐออกหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครอง เช่น สค.1, นส.3,และ สปก.4-01 เป็นต้น

3. การทำนิติกรรมใดๆ  เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง โอนกรรมสิทธิ์ หรือ   สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ทำนิติกรรมดังกล่าว ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้น การกระทำนิติกรรมดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะ (มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

ขอบคุณสาระดีๆ จาก http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht02.asp

ความรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดิน

          เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินมีอยู่หลายประเภท ในที่นี้จะขอกล่าวแต่เฉพาะที่เกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันที่เราอาจพบเจอได้เท่านั้น ซึ่งก็มีดังนี้


- ส.ค. 1 คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นเพียงหลักฐานการแจ้งต่อเจ้าพนักงานว่า คุณกำลังครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิที่ดินแต่อย่างใด และไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิได้ แต่ใช้แสดงเจตนาว่าจะสละการครอบครองให้แก่ผู้รับโอนได้เท่านั้น ทั้งนี้ ส.ค.1 สามารถใช้เป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3ก. ได้ ก็ต่อเมื่อทางราชการมีการประกาศโครงการออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ หรือเมื่อมีการยื่นขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เฉพาะราย


- น.ส. 2 คือ หนังสือแสดงความยินยอมให้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราวจากทางราชการ ซึ่งผู้มีใบจับจองจะต้องจัดการทำประโยชน์ในที่ดินให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ภายในสามปี โดยสิทธิดังกล่าวไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ซึ่งเมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขข้างต้นครบกำหนดเวลาแล้ว จึงมีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3ก. ได้


- น.ส.3 คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว โดยได้มีการรังวัดและจัดทำแผนที่ของที่ดินแล้ว


- น.ส.3ก. คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว แต่ต่างจาก น.ส.3 ตรงที่ มีการรังวัดและจัดทำแผนที่ของที่ดินนั้นจากภาพระวางรูปถ่ายทางอากาศเรียบร้อยแล้ว


- โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีความหมายรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่มีการประทับตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเช่นเดียวกัน ทั้งนี้ ผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน จะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้สิทธิในที่ดินได้เต็มที่ มีสิทธิในการจัดจำหน่าย รวมถึงสิทธิในการปกป้องและขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาละเมิดสิทธิของตนในที่ดินนั้นด้วย 


ขอบคุณสาระดีๆจาก : http://www.lawyerthai.com/articles/people/024.php